是改还是拆？住房也有“养老”之困

近日，有市民向记者反映，西安市昆明路与民洁路十字西南角，由西向东的人行道沿收窄了一截，不少行人选择走到了机动车道上，很是危险。

记者实地察看后，发现了其中原委：几栋老旧居民楼建设较早，后遇城市升级道路避不开只能如此“规划”，形成人行道“被占用”的现状。

因为老旧小区无法拆改而影响城市规划的现象在全国屡见不鲜，大多出现在大城市。

一边是车水马龙，现代高楼林立的城市主干道，一边是往来拥挤，人称“老破小”陈旧家属区。是改还是拆？住房上了“年纪”，如何实现健康“养老”，成为众多老旧小区居民的“心病”。

危危老矣

拆不了？

“占道”的北侧楼体属于城西热电小区的一部分，院内显眼处，一块醒目的牌子赫然写着“此院危楼 闲人勿进”！

热电小区院内“温馨提示”

随着城市更新发展，新规划难免会与旧建筑起“冲突”，北侧楼又“危而未拆”，究竟为何？

毋庸置疑，小区是“先来者”。

从门卫处得知，此小区房龄已有近四十年，楼体外侧临街部分是日化用品门市部，楼内多为杂物堆砌，陈旧的环境、落后的设施和楼体的老化，小区已鲜有人居住。

据介绍，民洁路片区是老旧小区的集中地，热电小区、西钞小区、西化小区等共同构成了一片“老旧矩阵”。得益于前年市政府老旧小区改造工作，目前这几个小区均完成了改造。

唯独热电北侧院由于产权和老化原因，被当地列为“危楼”故尚未纳入改造范围，至于为何至今未拆，漳浒寨街道工作人员表示尚不清楚。

何为老旧小区？按照住建部2019年发布的文件，具备“建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”三个条件，方可认定为老旧小区。

老旧小区改造并非一蹴而就，上需政策支持，中需资金筹措，下需居民协调，桩桩件件都是大工程。部分小区缝缝补补已经难以解决问题，热电小区北侧院就是典型例子。

“这院楼破败不堪，我们都希望拆之而后快。”附近居民表示。

“原拆原建”这个办法虽一劳永逸，但也并非通用。拆迁看似简单，背后涉及的问题却巨大而复杂。

记者走访发现，热电小区北侧院之所以拆不掉又修不了，一方面由于早期“单位房”性质产权复杂“动不得”；另一方面由于业主大部分已搬离，使用权却还在，沟通上便存在隐形阻碍，改造拆迁工作无限搁置。

就拿资金筹措来说，由于居民大部分为老年人，资金无法收集，单位搬迁又无暇顾及，街道无权干涉等原因，改拆工作便无从谈起。

改不动

有何难点？

同属老旧小区的西安市建二公司建东街住宅楼（建东街15号院），情况也并不乐观。

记者看到，小区楼体破败，门卫形同虚设，地面脏乱不堪，管线垃圾更是随处可见。居民赵大妈说，她在这里已居住二十多年，老旧环境早已见怪不怪。

小区内店铺经营者透露，这里是最早的陕建家属院一部分。近些年碑林区的城改项目并未涉及到此，加上集团公司也一直未开启小区改造计划，导致如今景象。

建东街15号院小区环境一角

小区改造为何难？记者调查发现，主要问题就是资金来源。多年前碑林区启动轰轰烈烈的社区改造之时，15号院居民也期盼自己的小区能焕新，但无奈于资金筹措遇瓶颈，加上彼时陕建集团正处于转型改革时期，此事便被搁置。

记者查询相关信息，近年来碑林区出台了《碑林区老旧小区改造工作实施方案》，并成立了以区委书记、区长为总指挥的西安市碑林区老旧小区改造工作指挥部。

2020年，碑林区完成改造小区417个，年底前286个小区改造已基本完工，包括陕西青年职业学院、含光小区、中原新村、省公安厅家属院等，其中并未涉及建东街15号院。

像这样虽老未危，却因陈旧导致生活质量下降的小区占大多数，老旧小区改造资金多依赖政府投入，而社会力量参与不足，资金筹措渠道单一，难以满足大规模改造的需求。

改造之初，部分资金可能需要由业主进行承担，但业主意见难以统一，资金筹措工作难上加难。

除此之外，面临最大的问题就是改造难度过大。小区基础设施存在严重老化和破损的问题，如道路不平整、下水道堵塞、电线老化等，且小区的建筑结构复杂、管线混乱，施工难度大导致基础设施更新改造面临诸多困难。小区居民对改造的期望和诉求各不相同，改造过程中协调困难，不同程度上也会影响改造进度。

探索破题

“焕新”有解吗？

当下，老旧小区改造或多或少面临着专项资金执行率不高、改造管理不规范、改造范围有限、配套服务不完善、长效管理养护难、居民参与度低等问题。

放眼全国，多地改造案例似乎能够寻得几分思路。

2019年，成都中央花园的部分业主积极成立业委会，直指小区改造，有人支持成为了第一批原动力。

接下来便是走访民意达成合力。当年各地有关“原拆原建”的指导文件均要求小区业主达成100%同意率，但成都中央花园属于大型商业小区，住户数量上万人，业主来源五湖四海，学历认知更是不尽相同，业委会最终经过长达五年的沟通，完成了99.99%的同意率。

最关键的“钱”的问题同样也困扰着中央花园。当时需要业主自筹一部分资金，但一年物业费都收不了多少，人们出钱的意愿自然不大。

为了解决资金问题，中央花园想到了开发新楼盘来筹措资金。具体而言是将原先40万平米的旧房拆除，建成70万平米的新房，原业主产权面积不变，剩下30万平米开发商卖掉赚钱，原业主0成本住新房，政府无需掏钱，也能增加市中心房市供应量。

但这一方案被相关部门驳回，理由是容积率超过了规定上限，中央花园的改造瞬间被打回了原形。

反观北京丰台区马家堡路68号院，面对资金筹措问题时，在原拆原建过程中增加了地下空间用于商业经营，地下物业以出租和出售的形式，筹集到的资金便很好地反哺了改造需求。

热电小区北侧院外墙

当前西安老旧小区改造所面临的困难，除了政策支持和资金筹措等办法，住房公共维修基金（大修基金）也是一项“隐藏技能”，这是几乎每个小区都有的一笔预算。

公修基金自1998年设立以来，直指预防房屋“老年病”，一般存于当地房管部门的专户代管账户。

如今越来越多的小区急需维护，这笔资金正是派上用场的时候。值得一提的是，按规定提取公修基金需要三分之二业主同意，否则公修基金就只能趴在账户里“落灰”。

此外，业主让利也不失为一个不错的选择，有条件的小区让利一部分土地空间，出售给社会资本经营，从而解决资金问题。例如北京东三环劲松桥西侧，建成于上世纪70年代的劲松小区，利用此办法从社会资本处置换了3000万，小区改造好了，业主一分钱也不用出。

同时，近年来物业管理领域开始实行“酬金制”和“信托制”，两种方式均将物业管理费用支出的决定权交由业主，保证资金来源的同时，花出去的每一分钱都能增加小区“寿命值”，业主对资金利用的积极性也随之提高。

原建售卖、政府拨款、企业扶持、居民自筹、让利增收、公修基金、酬金信托等，对于解决“钱”的问题都是不错的参考方案。

最后，如何让花出去的钱更少，又能达到更好的效果，技术提升便是一大利器。北京桦皮厂胡同在改造中利用装配式混凝土技术，将原本需要15个月的工程缩短至3个月，节省了时间和资金。

改革开放以来，中国城镇化率呈指数级增长，和城镇化一同到来的是一场轰轰烈烈的“造城”运动。如今大厦落成，但也“大限”将至，对于大多数居民而言，老旧小区再不好，也是这辈子唯一的房产。

因此，如何让自己的住所持续宜居下去，成为了很多居民所关心的问题。为了将老旧小区改造工作做深做实，近年来陕西省出台了一系列措施保障老旧小区改造顺利进行。

省发改委相关文件中明确2024年推进新型城镇化和城乡融合发展的重点任务，包括全年新开工改造城镇老旧小区1496个，因地制宜新增停车位和充电桩等设施。

省财政厅会同住建部门，研究细化《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，对改造内容、改造标准、资金筹措和项目实施等方面提出了明确要求。

西安市政府办公厅印发《西安市既有住宅加装电梯工作实施意见》，明确一个住宅单元有一户业主提出加装意愿的，即可启动意见征询工作，助力居民“一键回家”，提升居住幸福感。

城市发展愈发快速，房屋从增量开发到存量更新已成事实，改造需社会各方力量介入，更需众多参与者们的惺惺相惜。心往一处想，劲儿往一处使，方可集中力量办大事！