周天勇评《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》：资源部门没有必要登记居住权

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来源：天勇谈经济

周天勇评《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》

资源部门登记的是不动产权，居住是一种行为，不是资产，也不是资源，因此没有必要登记居民的行为权。一个只要是社会主义市场经济的国家，即使是土地国有和集体所有，70年产权或者另约的时间长短，建筑归投资和购买者所有，政府也需要保护土地使用权及房屋财产权，即用益物权和建筑产权。至于用益物权拥有者，他将其拥有使用财产权的住宅、宅地和承包耕地等，出租甚至免费让谁来居住和耕种，时间长短，那是他们相互之间约定的的事情，是市场调节的事，并不是政府应当干预的事务。在合同约定的时间内，想租用的人就有居住权和耕种权，没有必要再用一个法来进行这种权力的登记、保护或者约束。

居住权的设定和登记，影响和抑制土地和住宅的市场化配置。目前在改革的方向上，一些学者的意图是，为了保证政府调控对土地和农村住宅及宅地的把控能力（涉及政府建设土地指标、土地和公房储备、土地财政利益、孤寡老人遗留住宅可以归公等利益），以及集体土地和宅地不通过使用财产权的互换，进入二级市场，保证所谓的土地“国有和集体所有”。但实际上可能影响了农村农民的使用财产权土地和房屋货币化和财富化的利益。城镇住宅就可以在二手市场上交易，是资产是财富；而农民的住宅和宅地其使用财产权，只能出让居住权，不能在二级市场交易，不是资产。

居住权实际没有用益物权，不是资产。它不能抵押、不能投资、不能财产继承，想长期持有的居民不会购买这种权益。比如，居住权为10年，你想改造装修抵押贷款，银行不会贷款，居住者也不会改造和很好地装修。耕种权10年，耕种者不会保护提高地力和建设用电用水设施。

因此，如果是居民的宅地和住宅，没有必要再登记居住权，让租赁、合同有关的法律、法规调节就可以了。

如果是政府的廉租房，也没有必要资源管理部门登记居住权。政府提供廉租房住建部门，或者政府委托的刻廉租房公司，还是要以市场经济的方式签订租，合同，再向户籍管理报备一下人口、地址和房号即可。

总之，政府没有必要登记居民的居住权，这可能是市场化改革的倒退。

附新闻报道：

近日，《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）在北京市规划自然资源委网站公开征集意见。（>>详情）

《办法》拟规定，同一不动产只能设立一个居住权，不得重复设立，但是居住权人可以为多个人。已办理居住权登记的，不影响办理不动产转移、抵押登记，但不动产登记机构应告知受让方和抵押权人居住权登记情况。

2021年施行的《民法典》首次确立了居住权制度，权利人按照合同约定或者遗嘱，对他人的住宅享有占有、使用，以满足生活居住需要的用益物权。例如，

• 父母为子女购房支付了大部分房款，将房屋登记在子女名下，同时登记记载父母有生之年居住于此；

• 某人在遗嘱中写明，其住宅由儿子继承，但保姆要居住至去世。

为此，北京市规划自然资源委起草《办法》，推进北京市居住权登记依法有序开展，规范和指导居住权登记工作。

《办法》共26条，包括总则、首次登记、变更登记、注销登记、其他规定及附则六方面内容。《办法》明确，设立居住权的不动产用途必须为“住宅”，居住权利人必须为自然人，居住权不得继承和转让。

《办法》对首次登记中以合同设立和以遗嘱设立两种方式的具体办理要求予以明确。其中，

• 以合同方式设立居住权的，居住权合同当事人应当共同向不动产登记机构申请首次登记，并提交不动产登记申请书、身份证件、不动产权证书、居住权合同或设立居住权的相关材料；

• 以遗嘱方式设立居住权的，遗嘱确立的享有居住权的当事人可以向不动产登记机构申请首次登记，并提交不动产登记申请书、身份证件、生效遗嘱、证实遗嘱人死亡的材料。

需要注意的是，依据不动产登记有关法规规定，《办法》增加了以确认居住权的生效法律文书设立居住权的情形。也就是说，若以人民法院、仲裁机构的生效法律文书确认设立居住权，当事人可以单方面向不动产登记机构申请首次登记，并提交不动产登记申请书、身份证件、确认设立居住权的生效法律文书。

《办法》明确，已办理居住权登记的，不影响办理不动产转移、抵押登记，另有约定的以约定条件为准。办理转移、抵押登记时，不动产登记机构应告知受让方和抵押权人居住权登记情况。对于已办理查封登记、预告登记、异议登记的不动产，不予设立居住权。

共有不动产设立居住权有何要求？

《办法》中也对此进行了明确。记者了解到，与将房屋出售相比，设立居住权对占少数份额的不动产权利人的所有权权益影响较大，他们既不能因为设立居住权直接获得对价补偿，同时可能无法继续占有使用这套房屋。因此，《办法》规定，试行期间对于共有不动产设立居住权的，应当经全体共有人一致同意。

借鉴“一物一权”的基本原理，《办法》明确规定同一不动产只能设立一个居住权，不得重复设立，但是，居住权人可以为多个人。在满足生活居住基本要求的前提下，所有权人可以为多个自然人在自己的住宅上设立居住权，也允许通过居住权的变更登记增加或减少居住权人。

社会公众如有意见建议，可在11月1日前登录北京市人民政府网站，在“政民互动”板块下的“政策性文件意见征集专栏”中进行反馈。