“内部工抵房捡漏”“限时工抵一口价”……近期,在中介的海报里,以“工抵房”名义卖房的信息频频出现。
“工抵房”是开发商抵扣工程款的房产,因价格相对较低而具有吸引力。目前工抵房乱象丛生,有的地方工抵房是以“特价房”形式出售,也有的被质疑是变相降价的噱头。为此,今年以来,多个地方加强了对工抵房的价格管控。
在业内人士看来,目前市场处于调整阶段,房企销售回款相对乏力,同时工程款支付压力较大,工抵房数量相对有所增加。而对于购房者来说,工抵房虽然价格便宜,但其中的问题也不少,尤其在购买时要避免踩坑。
在中介海报等宣传资料中,以“工抵房”名义卖房的信息频频出现。
“工抵房价格比在售价低10%-30%”
一位河北秦皇岛经纪人小郭日前发布了一条绿城·悦园工抵房的广告,包括具体的房号、面积,以及折后价格等。从价格来看,比该项目公开价格每平方米低千元。小郭称,这是开发商在卖房,直接与开发商签合同,相当于变相调价,比售楼处的价格便宜。
而另一位自称手上有工抵房的河北张家口下花园经纪人表示,这里的工抵房是工程材料商委托卖的,是固定户型,数量不多,也是与开发商签新房购买合同。价格的确便宜,比如碧桂园开发的一套原价100万元的别墅,80万元就能拿下。
工抵房也称工程抵押房,是指开发商向银行或房地产的相关行业(如建筑商、材料商等)进行融资、贷款所抵押的房产,通俗来说也就是开发商用来抵扣工程款的房产。工抵房因是一种抵债手段,最大特点是价格通常低于市场价。从目前市场来看,工抵房大多是不好销售的户型或者车位。有的工抵房是建筑材料商委托中介销售,大部分是由开发商进行销售。
据广州经纪人小张介绍,一般来说,工抵房的价格会比项目售楼处的在售价低10%-30%。在工程招投标过程中,工抵房的多少往往成为一个衡量标准,接受的工抵房越多,中标的可能性越大。但是,工程方并不参与工抵房的销售,购房者也是与开发商签合同。
一位与北京多家房企有过合作的材料商表示,目前其部分货款是以房子的形式相抵,市场好的时候,不用担心销售问题;现在是买方市场,想要变现,价格就要便宜,大概比市场价低20%左右。“同行见面,都会说说这些工抵房,看看是否有销售渠道,或者进行置换。从我手上的工抵房来看,所处位置都不好,销售速度也慢。”
在中指研究院研究副总监徐跃进看来,“工抵房”是长期存在的一种特殊房源,其数量多少与房地产市场走势高度相关。目前市场处于调整阶段,房企销售回款相对乏力,同时工程款支付压力较大,工抵房数量相对有所增加。另据中信证券分析,房地产产业链是企业欠款问题的“重灾区”,近年来房地产开发企业应付款不断上升,工抵房占比持续走高。
北京一位房产经纪人则告诉新京报贝壳财经记者,北京中介鲜有接受建筑材料商委托销售工抵房,大多是开发商以特价房的方式在售楼处出售,购房者直接与开发商签约;而且,售楼处也很少宣传出售工抵房,“毕竟出售抵押的房产,会对企业和项目产生负面影响”。
工抵房成了变相降价的噱头?
值得关注的是,对于广州市场上类似“内部工抵房捡漏”“工抵房专场”这样的宣传广告,小张表示,“有一些是真的工抵房,但也有的是假工抵房,实际上就是特价房,开发商会借工抵房之名进行促销。”
另据克而瑞信息显示,迫于项目去化流速放缓的压力,今年以来,房企以特价房、工抵房、买房返佣的形式变相降价。
与此同时,也有购房者质疑“工抵房”成了开发商的噱头,实际是为了以价换量。
9月23日,在山东省济宁市网络问政平台,有业主反映辰雨如画小区以工抵房名义低价售卖。其中提到辰雨如画开发商“恶意降价,并且楼栋、楼层、楼号随便选购,并赠送车位,其价格远低于市场行情。”对此,上述平台给予的回应是,市场上个别的宣传为施工方工抵房源,与开发商无关,开发商不存在恶意降价,且目前此价格房源已经叫停。
这一现象在成都也多有发生。今年,成都部分网友通过“问政四川”投诉,越秀曦悦府、保利怡心和颂、天投公园翠屿等项目的开发商以“工抵房”的说辞恶意降价销售。
从目前来看,各地不同程度存在销售“工抵房”的现象。在徐跃进看来,“工抵房”售价通常会低于项目案场售价,如果“工抵房”大规模存在,会在一定程度上对市场价格造成影响。
为此,今年以来,很多地方出台“工抵房”相关规定规范市场,比如,河南安阳县提出,原则上允许不超过预售许可总套数10%的“工抵房”直接进行网签备案。此外,江西资溪、丰城、瑞金、鄱阳、赣江新区等多地发文加强工抵房价格管控。比如,江西省抚州市资溪县明确要稳妥处置“工抵房”,加强对“工抵房”价格管控,网签备案价格应与该小区平均价格相匹配;上饶市鄱阳县要求“工抵房”网签备案价格不得低于该项目在县发改委备案的“一房一价”的90%。
律师:核实备案价,注意规避风险
从购房者到上市公司,在房地产市场上经常能看到“工抵房”的影子。比如,今年9月,碧桂园用上海的3处不动产抵偿帝欧家居4.23亿元债务。此外,帝欧家居曾透露,与万科、融创、雅居乐等13家房地产企业也在进行债务重组,原因是债务重组人无法以现金方式清偿所欠公司的货款,以其已建成和在建商品房抵偿其所欠付货款共计约2.20亿元,具体抵债房产共计106套。
对此,上海易居房地产研究院副院长严跃进认为,对于房企来说,通过以房抵债,可以加快工抵房或房源的去库存,同时也减少和供应商的纠纷。
从目前来看,这些工抵房大概率都将流向终端市场。对于购房者来说,能买到便宜的房子固然是件好事,但也要避免“踩坑”。
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示,购买工抵房务必要关注房款的具体支付,是直接支付给开发商,还是支付给第三方;是否还存在差价问题,差价支付给谁。“以往就遇到过工抵房延期交房,解除合同时开发商称自己没有收到房款,或者针对差价部分不认可等。因此,房款最好是支付给开发商。如果有差价,也最好让开发商和施工单位自行处理,支付给开发商,开发商再给施工单位。而且,一定要注意房款是否支付到了开发商的预售资金监管账户上,否则就存在被开发商转移的问题。”
王玉臣还表示,购买前一定要核实清楚房屋的基本情况,比如手续是否齐全,是否有查封冻结或网签等。期房风险更高一些,所以尤其要关注施工进度。“此外,要对开发商和项目进行一些基本的调查,如果发现开发商已经被强制执行,列入了失信名单,项目也停工许久了,这种房子最好不要购买。”
新京报记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟 校对 陈荻雁
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